Rendas disparam. De acordo com o Escritório Central de Estatísticas, os preços continuam a subir de mês para mês tanto em renovações de contratos quanto em novos contratos. O fato de que empreiteiros e empreendedores acham difícil vender apartamentos, e os investidores estão cada vez mais se voltando para o exterior e menos para o mercado local, leva a um declínio na oferta de apartamentos que estão prestes a ser alugados, elevando o preço. Surge a questão de como o mercado de aluguel e aluguel pode ser facilitado, tanto pela atividade de livre mercado quanto pelas movimentações do estado. A partir de hoje, a maioria dos apartamentos de aluguel estão nas mãos privadas dos investidores, e apenas uma minoria é realizada por empresas especializadas no campo ou fundos REIT. Enquanto no exterior você pode encontrar enormes complexos de aluguel, projetos que são destinados apenas para aluguel ou diferentes soluções para o público locatário, no país a situação é diferente. Uma tentativa passada de incentivar os empreiteiros a construir para aluguel, juntamente com a publicação de licitações estaduais, não conseguiu subir, e o aumento das taxas de juros prejudicou a economia do setor. Autoridades do mercado explicam como seria apropriado promover o campo em Israel, acrescentando que não é certo que o que funciona nos países europeus ou nos EUA também será adequado para o público local. “O desafio no mercado de aluguel em Israel não é apenas aumentar o número de apartamentos, mas também criar uma alternativa estável e de qualidade para os locatários, o que lhes permitirá viver em um apartamento ao longo do tempo, em um ambiente mais seguro e mantido. Hoje, uma parte significativa do mercado de aluguel é baseada em proprietários de apartamentos privados, e isso pode dificultar para os locatários que estão procurando estabilidade e continuidade ao longo dos anos”, explica Erez Rosenbach, presidente da Magorit, Ritt Fund, que opera no campo da habitação residencial em Israel. De acordo com ele, "enormes complexos
De centenas e até milhares de unidades habitacionais, como existe em outros países, não são necessariamente a solução certa para todos os lugares. O gerenciamento de tais complexos requer uma matriz profissional e qualificada, manutenção contínua e investimento contínuo, e em Israel, sem planejamento adequado e gerenciamento de qualidade, há o risco de que grandes complexos sofram de negligência ou desenvolvam uma imagem negativa. Portanto, a questão não é apenas quantos apartamentos estão sendo construídos, mas também quem os gerencia e que tipo de ambiente de vida está sendo criado." De acordo com Rosenbuch, parte da solução está no desejo do estado de incentivar soluções para o campo, como Magurit: "Fundos como Magurit operam em um modelo de aluguel de longo prazo, com a visão de que o aluguel pode ser uma solução residencial estável e não apenas uma alternativa temporária à compra de um apartamento. Tal modelo torna possível gerenciar os apartamentos de forma concentrada e profissional, e construir um relacionamento de longo prazo com os inquilinos. Para que este modelo se expanda e se torne uma parte mais significativa do mercado imobiliário em Israel, é necessária uma política que incentive os fundos do RIT e os órgãos institucionais a comprar e estabelecer complexos residenciais de aluguel de longo prazo. Uma certeza regulatória e econômica também é necessária para permitir o investimento no campo ao longo dos anos. O aumento da oferta não virá apenas de mais apartamentos de livre mercado, mas também da criação de um mercado institucional bem desenvolvido de aluguel de longo prazo, com gestão profissional e responsabilidade contínua para com os inquilinos. "De acordo com Elad Portal, um desenvolvedor imobiliário, CPA e CEO do Portal Group, que se especializa em empreendedorismo e renovação urbana e na promoção de soluções residenciais e de investimento, "quem quiser promover a habitação de aluguel em Israel deve pensar a longo prazo." Portal acredita que a razão pela qual não há uma ausência institucional de habitação no país.
A economia e o planejamento proporcionam o aluguel institucional. “Os altos custos de terra e construção, os custos de financiamento, a longa duração para promover programas e a falta de certeza regulatória dificultam a criação de grandes complexos projetados para arrendamentos de longo prazo. Mudar a situação exige políticas que incentivem o investimento a longo prazo, gerem viabilidade econômica e proporcionem certeza aos empresários e investidores. A solução oferecida pelo Portal não equivale a construção adicional, mas sim à criação de uma variedade de rotas habitacionais: "Juntamente com o livre mercado, devem ser promovidos complexos de aluguel gerenciados, moradias a preços acessíveis, dormitórios residenciais, moradias para jovens e estudantes e soluções residenciais para a população idosa. Ao mesmo tempo, as colaborações entre empresas locais, estaduais e privadas podem ser ampliadas, combinando usos comerciais e públicos para fortalecer a viabilidade econômica dos projetos. O desafio é transformar o arrendamento de escolha temporária e incerta em uma rota residencial legítima, estável e de qualidade. Desta forma, a oferta de apartamentos pode ser aumentada, o tecido urbano pode ser fortalecido, e as necessidades dos moradores podem ser verdadeiramente atendidas. "Vemos crescimento na atividade no campo", mas nem todos são pessimistas, e há aqueles que pensam que estamos na direção certa de crescimento no campo. Assim, por exemplo, Eran Grapes, CEO da Living Areas, um fundo REIT focado na área de habitação de aluguel, observa que "a área de habitação para aluguel de longo prazo está em crescimento em Israel, e já existem centenas de complexos operando em Israel que incluem centenas de apartamentos de aluguel, juntamente com complexos adicionais que devem ser povoados nos próximos anos".
Projetos de clusters de apartamentos. As áreas de habitação sozinhas possuem cerca de 2.000 unidades habitacionais em 11 complexos, dos quais cerca de 900 unidades habitacionais estão em projetos construídos e povoados em Ashdod, Rishon LeZion, Or Yehuda, Tel Aviv e Ashkelon. Em Rishon LeZion temos 216 apartamentos no bairro de Rakcas, em Ashdod 112 apartamentos e em Ou Yehuda 364 apartamentos. Além da empresa, os projetos estão em construção, planejamento e aquisição em Jerusalém, Lod, Bat Yam, Tel Aviv e Ashdod, e estamos revisando outras aquisições. No nível de planejamento, estamos atualmente vendo a implementação de planos previamente aprovados, juntamente com novos planos que incluem uma proporção justa de apartamentos de aluguel de longo prazo. No nível das condições de mercado, após um período prolongado de altas taxas de juros que dificultaram o desenvolvimento do campo, o declínio gradual das taxas de juros fortalece sua atratividade como um canal para gerar rendimentos e fluxos ao longo do tempo. A alta demanda e o aumento dos preços de aluguel também melhoram a viabilidade econômica, e isso se reflete na capacidade de resposta dos empresários às propostas e nos acordos em que a Ritt financia a compra de arquivos de apartamentos e os traz para o mercado de aluguel de longo prazo. No entanto, dado que o mercado de aluguer representa atualmente cerca de 30% do mercado residencial, a oferta existente de habitação para aluguer a longo prazo ainda é insuficiente. A fim de expandir a oferta, deve-se continuar a aprovar planos de habitação designados para aluguel de longo prazo e integrar apartamentos de aluguel em planos de renovação urbana também. Ao mesmo tempo, devem ser criadas condições mais favoráveis para investimentos e incentivos que permitam que o mercado de capitais e os órgãos institucionais invistam no campo em quantidades significativas. Este é um investimento multibilionário e, portanto, ao lado de um aumento
O inventário de planejamento também requer uma resposta financeira." Outro ponto que Grapes fala sobre tem a ver com o público israelense e sua relação com o campo de aluguel. “No público ainda não há consciência suficiente das opções disponíveis. Aqueles que estão procurando um apartamento para alugar, não precisam se contentar com uma segunda mão ou Facebook, mas também confira os projetos das empresas de aluguel de longo prazo e a possibilidade de se inscrever para listas de espera. Também é importante conhecer os mecanismos de atualização de aluguéis fixados em contratos. Em nosso projeto no bairro de Racquet, em Rishon Lezion, por exemplo, os inquilinos que entraram em 2021 agora estão renovando os contratos após cinco anos e pagando aproximadamente NIS 7.5007.600 (o mecanismo de atualização no projeto permite um aumento de 5% no final dos cinco anos, além de um link para o índice). No entanto, o aluguel de apartamentos paralelos no mercado privado no mesmo bairro já atingiu o NIS 8.500 por mês." Uma possível solução para o mercado de aluguel A realidade atual no mercado de aluguel israelense requer ampla referência à indústria, também do estado. Este é o lugar para mencionar que há alguns anos o governo determinou que os investidores imobiliários eram um fator a ser dificultado, e decidiu aumentar o imposto de compra sobre aqueles que compram mais de um apartamento. O resultado da mudança foi uma diminuição no número de investidores imobiliários, o que também levou a uma diminuição no escopo dos apartamentos designados para aluguel. Depois de muitos anos de adversidade, o Ministério da Construção e Habitação publicou recentemente um amplo plano relacionado ao campo. Os seguintes são os seus principais pontos: Estabelecimento de um Organismo Integral: De acordo com todo o trabalho, um pré-requisito para a implementação de todas as soluções propostas deve ser o estabelecimento de um Organismo Integrante designado para o mercado de aluguer no Ministério da Construção e Habitação. Hoje, os poderes e ferramentas pertencentes ao mercado
O aluguel está disperso entre muitos órgãos – na ausência de um fator que detenha a responsabilidade geral pelo campo, não há capacidade real de liderar políticas consistentes, coordenar entre os jogadores, acompanhar o desempenho das políticas ou garantir a implementação efetiva de soluções. De acordo com o relatório, o órgão integrado servirá como um endereço do governo central para o mercado de aluguel e concentrará a responsabilidade de reunir e analisar dados, formular políticas abrangentes, coordenação inter-escritório e municipal, estabelecer metas e medidas, monitorar e monitorar a implementação de soluções e promover ferramentas complementares para regulamentação, supervisão e execução. De acordo com o relatório, este é um movimento obrigatório para abordar uma das falhas fundamentais do mercado: a ausência de um quadro de dados completo, confiável, abrangente e atualizado. “Sem infraestrutura de dados, não é possível tomar decisões sólidas e informadas. O dever de informar permitirá que o Estado compreenda melhor o escopo do mercado, as características do aluguel, os padrões de contrato e os níveis de preços, estabelecendo assim uma política sobre dados reais em vez de estimativas parciais e esporádicas." Planejamento estatutário para aluguel: O plano propõe transformar o terreno em habitação de aluguel em um produto de habitação pré-planejado, formulando e implementando uma política de planejamento uniforme que permitirá definir onde, em que medida e em quais características é certo incorporar a habitação de aluguel e reduzirá a lacuna existente entre as ferramentas de planejamento público. Alugar em áreas marrons: Esta solução busca ampliar o conjunto de ferramentas de planejamento, por meio da melhor extração de terras públicas que não tenham uso público concreto, com o objetivo de aumentar a oferta de unidades habitacionais de aluguel em áreas relevantes. Classificação do terreno para aluguer: promover
Um movimento, para o qual o terreno será classificado com antecedência como destinado apenas para aluguel, permanentemente ou por um longo período. Isso permitirá a existência de um inventário estável e contínuo de apartamentos de aluguel, impedindo o desmantelamento futuro de projetos individuais de vendas de apartamentos e projetando projetos que são pré-adequados às necessidades de locatários de longo prazo. Conectando o aluguel à renovação urbana: Conectando os processos de renovação urbana à preservação ou criação do estoque do apartamento alugado. Esta é uma ideia que se propõe a incorporar nos projetos de renovação urbana também um componente de arrendamentos estáveis e de longo prazo. Ajuste de Planejamento para um Modelo de Habitação de Aluguel: Ajustar o produto físico às necessidades dos locatários, em vez de depender de apartamentos originalmente projetados para venda que não atendem a essas necessidades. Isso permitirá misturas de apartamentos flexíveis e dedicadas para diferentes populações, densidade ajustada, bem como gerenciamento mais eficiente de complexos de aluguel. Estabelecer um mecanismo para esclarecer reclamações e impor sanções: uma solução que se propõe a abordar o mercado de aluguel existente e abordar as lacunas de energia entre locatários e locatários e a fraqueza dos mecanismos de execução existentes. De acordo com o relatório, "há uma necessidade fundamental de um endereço acessível e rápido como uma alternativa acessível e rápida a um processo legal completo em casos apropriados, tanto para fortalecer a confiança no mercado quanto para melhorar a proteção dos direitos das partes".
